|
Земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в долевой собственности, или те, которые прошли государственный кадастровый учет, могут передаваться по договору аренды во временное пользование.
 Если земельный участок сельскохозяйственного назначения находится в долевой собственности, то договор аренды его заключается, либо с лицом, обладающим доверенностями от всех собственников на право распоряжения земельным участком, либо с каждым сособственником индивидуально. Доверенность на право распоряжения земельным участком, находящимся в долевой собственности, выданная одному из собственников другими собственниками, в обязательном порядке должна быть надлежащим образом заверена органами местного самоуправления или государственным нотариусом.
Максимальный срок аренды земельного участка из земель с/х назначения не может превышать 49 лет. Минимальный же срок аренды подобного участка земли может быть различным в разных регионах и определяется законодательствами субъектов РФ.
Арендуя земельный участок, можно заключить договор аренды с правом его выкупа. В таком случае в договоре должно быть четко прописано, что земельный участок из сельскохозяйственных угодий переходит к арендатору в собственность либо по окончанию срока аренды, либо еще до его истечения, но при условии внесения арендатором оговоренных денежных средств. Выкупная цена земельного участка из земель с/х назначения определяется с учетом всех особенностей установленных законодательством субъекта РФ по продаже этих участков.
По истечении срока аренды земельного участка и при условии, что арендатор не нарушал условий договора, и нет иных, предусмотренных законом факторов, арендатор имеет преимущественное право на новое заключение договора аренды этого земельного участка.
Законодательством РФ не оговаривается, сколько земельных участков и какой общей площадью может одновременно находиться у одного арендатора.
Во время действия договора аренды земельного участка арендатор может передать свои права другому арендатору. При этом не требуется согласия всех сособственников данного земельного участка, если договор аренды не предусматривает получения этого согласия.
Залог земельного участка из сельскохозяйственных угодий
Произвести залог земельного участка из сельскохозяйственных угодий производится на основании Федерального закона РФ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Земельные участки в соответствии с этим законом могут быть заложены по договору об ипотеке, так как он не исключает и не ограничивает их в обороте.
Если земельным участком пользуется юридическое или физическое лицо на основании договора аренды, то оно имеет право передать свои арендные права в залог, но только на период действия договора аренды.
Если земельный участок из земель с/х назначения находится в совместной или общей долевой собственности, то в залог можно передавать только, выделенный в натуре участок земли, принадлежащий конкретному юридическому или физическому лицу.
Законом предусматривается и ряд случаев, когда ипотека земельных участков не допускается:
- Если земельный участок находится в муниципальной или государственной собственности;
- Если земельный участок имеет площадь меньше, чем предусмотрено нормативными актами органов местного самоуправления и субъектов РФ.
Земельные участки из сельскохозяйственных угодий, являющиеся муниципальной или государственной собственностью могут быть представлены в собственность юридическим и физическим лицам путем проведения торгов, аукционов или конкурсов. Но если участок земли находится более трех лет в аренде и арендатор надлежащим образом исполняет все условия договора и надлежащим образом использует земельный участок, то арендатор имеет право приобрести его в собственность по сложившейся в этой местности рыночной цене.
Участок земли из с/х угодий, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть передан в аренду. В соответствии со статьей 34 земельного кодекса РФ участок передается в аренду без проведения конкурса, если имеется только одно заявление об аренде этого участка, при условии, что в средствах массовой информации заблаговременно (не менее месяца назад) была размещена информация об этом земельном участке из сельскохозяйственных угодий и о его планируемой передаче в аренду. Данное правило не действует, если планируется произвести передачу в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности казачьим обществам, религиозным организациям и объединениям, образовательным сельскохозяйственным учреждениям, научно-исследовательским институтам или организациям, общинам малочисленных коренных народов Сибири, Севера и Дальнего Востока, а также гражданам для выпаса скота и сенокошения.
Конкурсы, торги или аукционы по продаже или передаче в аренду земельных участков сельскохозяйственного профиля организуются и проводятся в соответствии с требованиями Земельного кодекса РФ.
Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, переданный в аренду, физическому или юридическому лицу может быть выкуплен арендатором по истечении трех лет аренды и при условии, что арендатор надлежащим образом использует его и выполняет все условия договора аренды. Для этого арендатор должен подать соответствующее заявление в исполнительный орган власти или местного самоуправления, который имеет право решать этот вопрос. Заявление должно быть рассмотрено в течение 30 календарных дней с момента его подачи.
Вопросы наследования земельного участка из сельскохозяйственных угодий решаются на общих основаниях. Но если при наследовании земельного участка происходит нарушение закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (площадь земельного участка превышает допустимые значения, он переходит в собственность лица без гражданства или иностранца, юридического лица, в складочном капитале которого доля иностранных лиц превышает 50%), то в подобных ситуациях закон требует, чтобы наследники произвели отчуждение земельного участка.
Если земельный участок переходит в собственность к юридическому или физическому лицу на законных основаниях, но при этом происходит нарушение требований Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», то он должен быть отчужден владельцем в течение года после получения такого участка в собственность. При этом преимущественное право на аренду этих земельных участков сельскохозяйственных земель имеют лица, производящие их отчуждение.
Если собственник не производит в установленный период времени отчуждение своего участка земли сельскохозяйственного назначения или своей доли, то в десятидневный срок орган, проводящий государственную регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним, в письменной форме извещает об этом органы государственной власти РФ. Соответствующий орган государственной власти в течение месяца после получения извещения должен обратиться в суд с требованием о принуждении собственника к продаже его земельного участка. Реализация участка производится на аукционах, торгах или на конкурсной основе.
Если на данный земельный участок из сельскохозяйственных земель не находятся покупатели, то его должны приобрести либо муниципальные органы, либо субъект РФ по рыночной цене, сложившейся в данном регионе.
|
